Hipoteca para construir una casa

Hipoteca preferencial para la autoconstrucción de una casa

El 31 de mayo comenzó una hipoteca preferencial para construir una casa por cuenta propia.

La hipoteca suburbana preferencial amplió la lista de préstamos preferenciales. Ahora puede tomar un préstamo de este tipo para construir una casa de campo por su cuenta.

El mercado necesitaba un producto hipotecario de este tipo. La gente a menudo elige la autoconstrucción de una casa de campo.

La demanda en el mercado suburbano

Vivir fuera de la ciudad se ha vuelto popular en los últimos años. La demanda se ha intensificado durante la pandemia. Hoy, a pesar de las difíciles condiciones económicas, la gente continúa comprando terrenos y construyendo casas en ellos.

Anatoly Nesterov, Director General de la Red Comercial TECHNONICOL (TSTN), habla sobre la demanda en el mercado suburbano:

– Las estadísticas y muchos expertos dicen que durante cuatro meses de este año, la construcción de viviendas individuales está batiendo récords: alrededor del 60% de las viviendas nuevas están en el campo. Las estadísticas en este caso se basan en datos sobre el registro de bienes inmuebles, que, a su vez, fue provocado por la amnistía de la dacha y la gasificación gratuita. Es decir, las estadísticas nos engañan, no excluyendo de los cálculos los objetos construidos en los primeros períodos. Sin embargo, la construcción individual ahora tiene una gran demanda. El auge del mercado suburbano llegó en 2020. Esto fue facilitado por:

  • restricciones de movimiento debido a la pandemia: si las restricciones estaban estrictamente controladas en la ciudad, entonces fuera de la ciudad, en una casa en su propia parcela, había una oportunidad de sentirse libre y no sufrir la falta de aire fresco y actividad física;
  • un cambio en el enfoque de la organización del trabajo y la formación: una transición masiva al trabajo remoto permitió reconsiderar las prioridades a favor de vivir fuera de la ciudad: resultó que trabajar y estudiar de forma remota es real y conveniente para muchos;
  • la atención del Estado a la construcción de vivienda privada y el desarrollo de programas de apoyo tanto a los desarrolladores profesionales como a la población.

Elena Mishchenko, jefe del departamento de bienes raíces urbanos de NDV Supermarket Real Estate, confirma que la demanda en el mercado inmobiliario suburbano de la región de Moscú es bastante alta incluso ahora:

— La demanda es ligeramente inferior a la del año pasado, pero sigue siendo alta. Los compradores están considerando activamente los bienes raíces suburbanos, llaman, están interesados ​​​​en tales objetos, adquieren parcelas y casas.

Las personas están interesadas en bienes raíces suburbanos, incluso debido al hecho de que tienen dificultades para elegir un lugar para unas vacaciones de verano, especialmente si previamente planearon unas vacaciones en el extranjero. Además, debido a la reducción gradual de la tasa clave del Banco Central, también se reducen las tasas de los programas hipotecarios, incluso para vivienda suburbana.

La construcción individual ahora tiene una gran demanda: la gente prefiere hacerlo ellos mismos. En primer lugar, están tratando de ahorrar dinero. En segundo lugar, muchos no están satisfechos con las casas prefabricadas por el precio o la calidad.

Así, una nueva hipoteca preferente sobre una vivienda será del interés de muchos. Pero, ¿bajo qué construcción se emite y en qué condiciones?

¿Qué es la construcción “independiente”?

La hipoteca en el mercado suburbano se ha desarrollado activamente desde 2020. Sin embargo, el nuevo programa preferencial es fundamentalmente diferente de los anteriores.

Este préstamo se puede obtener para un sitio de construcción por su cuenta, es decir, puede construir una futura casa por su cuenta o atraer a cualquier constructor, independientemente de su estatus legal. Antes de esto, los bancos otorgaban préstamos para la construcción de casas particulares con la condición de que las empresas acreditadas por el banco construyeran.

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Al atraer a profesionales, los bancos redujeron los riesgos de construcciones sin terminar o de recibir un objeto ilíquido como garantía, pero el precio de etiqueta de dichos constructores no siempre es presupuestario. Hoy en día, muchos se ven obligados a ahorrar.

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Condiciones de los préstamos en condiciones favorables

Las condiciones preferenciales para otorgar préstamos a la construcción privada son simples:

  • tasa de interés: no superior al 7% (la disminución del 9% ocurrió el 22.06.);
  • cantidad: hasta 12 millones de rublos en Moscú, la región de Moscú, San Petersburgo y la región de Leningrado y hasta 6 millones para todos los demás asentamientos;
  • tarifa – 20%;
  • el programa es válido hasta el 31 de diciembre de 2022;
  • la refinanciación no lo es.

Tenga en cuenta que la tasa indicada puede ser reducida por los bancos. Pero no puede ser superior al 7%.

También se especifica el monto máximo del préstamo. Pero si se requiere más para la construcción, entonces el límite puede aumentarse para los residentes de las capitales y sus regiones hasta 30 millones de rublos, en otras regiones, hasta 15 millones de rublos. Sin embargo, con la tarifa preferencial, solo recibirá una cantidad fija. El resto del dinero lo emitirá el banco a interés de mercado.

Las condiciones son simples y claras, pero hay restricciones en la construcción.

Restricciones a la construcción con hipotecas preferentes

Limitación principal – Período de construcción. Si atrae dinero preferencial para la construcción de una casa privada, entonces debe cumplir con el sitio de construcción en un año. Además, no se trata solo de construir una caja, sino también de llevar comunicaciones, registrar el edificio y ponerlo en el registro catastral.

El plazo es corto incluso para los profesionales. Si haces todo por tu cuenta, entonces no puedes cumplir. La violación de la fecha límite significa una violación del acuerdo bancario. Como resultado, la tasa hipotecaria subirá al nivel comercial. Es decir, se cancela el derecho a una prestación a la tasa.

Segunda limitación en el piso. El dinero para la construcción se otorgará solo si el propósito del terreno implica la construcción.

En nuestro país se pueden construir casas en los siguientes terrenos:

  • IZHS;
  • desarrollo de viviendas de baja altura;
  • desarrollo residencial bloqueado;
  • parcelas familiares de parcelas subsidiarias personales;
  • áreas agrícolas bajo ciertas condiciones.

Si el terreno no implica la construcción de un edificio residencial, por ejemplo, tiene un destino industrial, entonces no se aprobará la hipoteca. Además, el banco tiene derecho a introducir condiciones adicionales. Por ejemplo, para emitir un préstamo si el sitio se encuentra a no más de 100 km de Moscú o no tiene gravámenes.

Tercera limitación – la construcción en sí. El dinero se da para la construcción de un edificio residencial individual. El Código de Planificación Urbana bajo dicho edificio significa un edificio separado, que no tiene más de tres pisos y que no es más alto de 20 m Es imposible dividir dicho edificio en objetos separados.

cuarto limitación: no se entregará todo el dinero a la vez. Se emitirá por tramos.

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Tramos para pagar la construcción

El banco emitirá el dinero de esta hipoteca a plazos. Si se necesita dinero tanto para la compra de terrenos como para la construcción, habrá cuatro tramos. Si la tierra ya está allí, tres.

  1. El primer tramo se emite para la compra de terrenos. Para recibir el segundo tramo, es necesario comprar un terreno, registrar la propiedad y pignorarlo al banco.
  2. El segundo tramo se destina a la construcción de los cimientos. El gasto objetivo deberá confirmarse: proporcione al banco un informe fotográfico, cheques para el pago de consumibles y trabajos de construcción, recibos de los constructores, documentos para el trabajo del contrato.
  3. El tercer tramo se destina a las obras principales: la construcción de paredes, techos, pisos, cubiertas, etc. También tendrás que informar sobre la finalización de esta etapa al banco. Una vez que el banco esté convencido de que el trabajo se ha completado, se enviará el último tramo.
  4. El cuarto tramo se destina a obra final y registro catastral de la vivienda.

Después de que la casa terminada se comprometa con el banco hasta que el préstamo se pague por completo.

Pero también se proporcionan tramos para el pago inicial. Esta contribución se divide en tres o cuatro tramos y también se paga al banco en una cuenta especial después de la finalización de cada etapa de la construcción. Solo tras el informe sobre la finalización de la fase de construcción y el traspaso de la siguiente parte de la aportación inicial, el banco destinará el siguiente tramo de la hipoteca.

Demanda de esta hipoteca en el mercado

La opinión de los expertos sobre la demanda de hipotecas para la construcción de viviendas individuales está dividida.

CEO de VSN Inmobiliaria Yana Glazunova cree que la participación de tales compradores no será dominante, y la demanda en el mercado suburbano está creciendo de manera más notoria para casas prefabricadas, con reparaciones y muebles.

Pero la mayoría de los expertos tienen una opinión diferente. Dmitri Veselkov, directora del Departamento de Programas Hipotecarios y Crédito Bancario de Metrium, está convencida de que el mercado estaba esperando este producto:

– Un estudio realizado por DOM.RF y VTsIOM mostró que alrededor de un tercio (alrededor de 50 mil personas) de los encuestados que quieren construir una casa de campo esperan arreglárselas solos. Otro público objetivo son aquellos que no han completado la construcción antes.

Los factores limitantes serán el plazo para la finalización del trabajo (un año a partir de la fecha de emisión del préstamo) y un límite de 12 millones de rublos para la región de la capital. Esto reduce la elección a proyectos prefabricados, incluidas las series industriales. Creo que el programa tendrá demanda principalmente en las regiones. Además, en algunos municipios, es la construcción de viviendas individuales la que constituye el grueso de las viviendas que se ponen en marcha.

Si aún no está listo para mudarse fuera de la ciudad, pero desea mejorar sus condiciones de vida, use una hipoteca preferencial para comprar un apartamento en un edificio nuevo.

En Sovcombank, los apartamentos en el mercado primario y secundario para familias con niños están disponibles al 3,88% con apoyo estatal.

Hágalo usted mismo: cómo conseguir una hipoteca preferencial para construir una casa. Condiciones y dificultades

Hágalo usted mismo: cómo conseguir una hipoteca preferencial para construir una casa. Condiciones y dificultades

A partir del verano de 2022, no tiene que preocuparse por dónde conseguir dinero para una casa de campo: el estado ha proporcionado una hipoteca preferencial para su construcción independiente. Solo el 7% o incluso menos por año, y usted es el propietario de la casa de sus sueños. Pero, por supuesto, hay matices. Hablemos de ellos.

Por qué el estado ha mostrado tal preocupación por sus ciudadanos es, en general, comprensible. La gente no se está enriqueciendo, tradicionalmente se están construyendo menos edificios nuevos de varios pisos que casas privadas, pero tienes que vivir en algún lugar.

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Según las observaciones de Tsian.Analitiki, por primera vez en tres años, la demanda en el mercado suburbano se ha desplazado a favor de los terrenos, esta opción ahora es elegida por casi el 40% de los compradores.

La hipoteca para el mercado suburbano es un producto raro y poco común. Anteriormente, el programa más lucrativo, las hipotecas respaldadas por el estado, incluía el requisito de que la instalación fuera construida por un contratista profesional. No todas las empresas constructoras pudieron pasar la selección estatal. O mejor dicho, pocos. Sí, y los bancos a menudo se negaron: tenían miedo de detener la construcción o recibir un objeto ilíquido como garantía.

La autoconstrucción de una casa estaba disponible solo en el marco de la Hipoteca del Lejano Oriente, que tiene restricciones obvias en la geografía de la construcción. Otra opción para financiar la construcción, los préstamos al consumo, es demasiado costosa porque las tasas de interés son significativamente más altas que las de las hipotecas.

Como resultado, la versión anterior del programa estatal preferencial se corrigió a partir de junio de 2022: ahora los bancos tienen el derecho de otorgar préstamos a los ciudadanos para la construcción de edificios residenciales privados por su cuenta o, para usar el término legal, “en forma económica”. camino”. El primer ministro Mikhail Mishustin firmó el decreto correspondiente el 31 de mayo.

Términos del préstamo

1. El préstamo hipotecario sólo puede tomarse para construir una casa. Para la compra de confeccionados – no.

2. La tasa bajo el programa es de hasta el 7% para todo el período, a discreción del banco, puede reducirse. La lista actual de bancos participantes que emiten hipotecas para la autoconstrucción de una casa se publica en el sitio web del operador Dom.RF.

Si el prestatario rechaza los tipos de seguro propuestos, el banco acreedor tiene derecho a aumentar la tasa de interés en un 1%, pero no debe exceder el 8%.

La construcción debe completarse y el título de propiedad de la vivienda debe registrarse dentro de los 12 meses a partir de la fecha de recepción del préstamo hipotecario. De lo contrario, el banco puede elevar la tasa de interés al nivel de la tasa clave (KR) en el momento de la firma del acuerdo + 4,5 puntos. Ahora el tamaño de la COP es del 9,5%.

3. El monto máximo del préstamo en condiciones favorables para Moscú, la región de Moscú, San Petersburgo y la región de Leningrado es de hasta 12 millones de rublos, en otras regiones, hasta 6 millones de rublos.

Esta restricción no se aplica al costo de la casa, sino al monto del préstamo, es decir, si la construcción de la instalación cuesta más, el resto deberá pagarse por cuenta propia o tomar un préstamo en condiciones de mercado, o hágase miembro del programa hipotecario regional.

Para los residentes de ambas capitales, las regiones de Moscú y Leningrado, en este caso, el monto máximo del préstamo será de 30 millones, y para otras regiones: 15 millones de rublos.

Peter quiere obtener un préstamo para una casa por un monto de 10 millones de rublos durante 20 años. Puede recibir 6 millones de rublos a una tasa preferencial del 7% y otros 4 millones de rublos en condiciones de mercado.

4. Pago inicial: al menos el 15%. El capital de maternidad se puede utilizar como pago inicial (o parte de él). En 2022, el capital de maternidad ascendió a 524,5 mil rublos para el primer hijo y 693,1 mil rublos para el segundo hijo y los siguientes.

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5. El plazo máximo del préstamo es de hasta 30 años.

6. Como garantía, el banco acepta el terreno en el que se planea construir una casa y la casa después de que se haya construido.

7. No existe la posibilidad de refinanciar hipotecas preferenciales para la construcción de viviendas individuales.

8. El programa es válido hasta el 31 de diciembre de 2022.

9. La hipoteca preferencial está disponible para todos los ciudadanos adultos de la Federación Rusa. No existen otros requisitos a nivel federal, pero los bancos pueden establecer sus propios criterios para evaluar a los prestatarios y tienen el derecho de rechazar en base a ellos.

El procedimiento para transferir dinero.

Según los términos del programa piloto, el dinero para la autoconstrucción se le entregará a plazos. Cada tramo está destinado a financiar etapas individuales de construcción. El pago de una nueva etapa se realiza después de que confirme la finalización del trabajo en la etapa anterior.

Si necesita comprar un terreno para iniciar la construcción, puede utilizar primer pago. Luego es necesario registrar la propiedad del sitio y transferirlo como prenda al banco.

segundo tramo – no más del 40% del monto total – emitido para la construcción de los cimientos y se cobrará como anticipo contra la seguridad de la tierra. Para confirmar el gasto específico de los fondos, el prestamista deberá proporcionar cheques para el pago de los materiales de construcción, así como un reportaje fotográfico.

Construir una casa de forma doméstica no significa que tengas que realizar todo el trabajo tú mismo. Puede contratar especialistas especializados (personas físicas o jurídicas). Lo principal es que los recibos o facturas indiquen el trabajo que realizaron los constructores, ya que estos gastos también deberán ser confirmados.

tercer tramo – también no más del 40% – se destina a pagar los principales trabajos de construcción: la construcción del marco (paredes, techos, etc.) y el circuito térmico. Al finalizar, también se deberá enviar un informe al banco.

El resto del préstamo es para obra final y registro catastral de la casa. Luego, el objeto terminado se compromete con el banco hasta el pago total de la deuda.

Este año está prevista la emisión de unos 8 créditos preferenciales, que permitirán la construcción de aproximadamente 1 millón de metros cuadrados. m de vivienda.

Dónde y qué tipo de casa se puede construir.

La construcción es posible en toda Rusia. Debe ser un edificio separado con habitaciones e instalaciones auxiliares. La altura es limitada: no más de 20 my no más de tres pisos sobre el suelo. Es imposible dividir una casa así en objetos separados. Los materiales, el método de construcción y el proyecto no están regulados.

El edificio construido debe ser adecuado para su uso durante todo el año y tener signos de un espacio habitable capital: una base, estructuras de carga confiables, un techo. Las comunicaciones de ingeniería deben estar conectadas a él: sistemas de ventilación, suministro de agua y saneamiento, electricidad, calefacción, gas (para áreas gasificadas).

No es posible construir una casa en cada sitio. El Código de Tierras de la Federación Rusa divide la tierra en Rusia en siete categorías:

1. Terreno agrícola.

2. Tierras de asentamientos.

3. Terrenos de industria, energía, transporte.

4. Tierras de territorios y objetos especialmente protegidos.

5. Tierras del fondo forestal.

6. Terrenos del fondo de agua.

Sólo se permite la construcción de viviendas individuales en los terrenos de los asentamientos y, con reservas, en los terrenos agrícolas.

Además de la categoría, a la tierra se le asigna un tipo de uso permitido (VRI), que muestra lo que se puede o no hacer en el sitio.

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En consecuencia, el banco aprobará una hipoteca para la construcción de viviendas individuales solo si la categoría y el VRI del terreno lo permiten. El prestamista también puede introducir condiciones adicionales, por ejemplo, emitir un préstamo si el sitio no tiene gravámenes y está ubicado a no más de 70 km de la ciudad.

Puede averiguar la categoría del sitio y el VRI por el número catastral en el Mapa Catastral Público, así como solicitando el extracto apropiado de Rosreestr.

¿Es realista completar la construcción en 12 meses?

Recordemos que una importante condición “alentadora” del programa: puesta en marcha (registro del catastro) de la casa construida dentro de los 12 meses a partir de la fecha de firma del contrato de préstamo. De lo contrario entrenador se convierte la tasa preferencial. en una calabaza: en caso de retraso, el banco obtiene el derecho de aumentar el interés del préstamo.

Esto reduce significativamente la elección de proyectos para los que se puede llevar a cabo la construcción, enfocando al consumidor en las opciones de casas prefabricadas.

En el clima ruso, tal vez, solo en la región del Mar Negro es posible construir sin problemas durante todo el año. El invierno impone restricciones a otras regiones. Solo queda una temporada de construcción. Durante este tiempo, es posible construir una casa utilizando tecnología de marcos, a partir de kits de casas prefabricados, etc. Pero con tecnologías más intensivas en mano de obra, puede haber dificultades. Parece que el Estado motiva así el desarrollo de la construcción de viviendas prefabricadas.

Otro tema difícil y sin resolver es qué hacer si los constructores retrasan los plazos, interrumpen las entregas, etc. El prestatario es responsable de los errores de otras personas ante el banco. El consejo obvio en estas condiciones es elegir una empresa probada con un proyecto bien desarrollado.

Finalmente, es necesario aclarar de antemano todos los matices del procedimiento para emitir documentación para un objeto, que puede diferir en diferentes municipios.

Documentos hipotecarios

Cada banco determina la lista de documentos que debe proporcionar el prestatario.

Por lo general incluye:

  • el pasaporte;
  • SNILS;
  • certificado de matrimonio / divorcio;
  • certificado de ingresos en forma de 2-NDFL;
  • para hombres menores de 27 años: una identificación militar (confirma que el prestatario no está sujeto a reclutamiento para el servicio militar).

A los empleados, por regla general, se les solicita una copia del libro de trabajo certificado por el empleador, de empresarios individuales: un documento que confirma el estado de un empresario individual y una declaración de ingresos. Los pensionistas proporcionan un extracto de la cuenta personal del Fondo de Pensiones. En algunos casos, se puede emitir una hipoteca con solo dos documentos.

El procedimiento para otorgar hipotecas para la autoconstrucción aún está siendo probado por los bancos -los primeros préstamos bajo el programa piloto se emitieron hace un mes- por lo que la lista de documentos puede cambiar y complementarse. Por lo tanto, lo más probable es que tenga que proporcionar a la entidad de crédito un proyecto de vivienda y un presupuesto para su construcción.

El costo de la construcción de viviendas individuales: expectativas y realidad

Según Cian.Analytics, ahora la mitad de los encuestados planea construir un presupuesto de casa de hasta 3 millones de rublos. En abril de 2021, los resultados de las encuestas fueron similares: la mitad de los encuestados también iban a gastar 3 millones de dólares.

Sin embargo, al final, menos de un tercio de ellos (28%) cumplieron con esta cantidad.

El 16% de los encuestados gastó 4-5 millones de rublos, el 7% – 5-6 millones La mayoría (39%) casa privada costó 6-20 millones Y otro 10% de los encuestados gastó más de 20 millones de rublos.

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