Ley de Participación Patrimonial en la Construcción

Participación accionaria en la construcción en 2022

Si desea comprar un apartamento en un edificio nuevo, el promotor le ofrecerá celebrar y registrar en el Regpalat un contrato de participación en el capital (DDU) en la construcción. Una vez realizada la transacción, el comprador se convierte en propietario de una participación en la futura casa. Esta participación, que hasta ahora solo existe en el papel, se convertirá en uno de los apartamentos.

El tema de la equidad en 2022 está inextricablemente vinculado a las cuentas de depósito en garantía. Manejan la gran mayoría de las ventas de propiedades nuevas. Hablemos de todos los aspectos en detalle.

¿Cuál es el nombre de la ley sobre participación accionaria en la construcción?

Los temas de construcción compartida en Rusia están regulados por la ley con el título largo “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa” del 30.12.2004 de diciembre de 214 N XNUMX-FZ .

Ha sido modificado varias veces. Se debe seguir la última edición válida. Actualmente es el 30.12.2021/XNUMX/XNUMX.

Además, los ciudadanos que participan en la construcción compartida están protegidos por la Ley Federal No. 218-FZ “Sobre una empresa de derecho público para proteger los derechos de los ciudadanos que participan en la construcción compartida en caso de insolvencia (quiebra) de los desarrolladores y sobre la modificación de ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”.

¿Qué son las cuentas de depósito en garantía y cómo protegen a los participantes en la construcción compartida?

A partir del 1 de julio de 2019, los desarrolladores pueden construir viviendas solo con préstamos bancarios; esto se denomina financiación de proyectos. O a su cargo, si está disponible. Ya no es posible invertir el dinero de los ciudadanos en la construcción.

¿Cómo entonces comprar un nuevo edificio? Esto todavía se puede hacer incluso en la etapa de excavación. Pero el desarrollador no puede tomar su dinero por sí mismo, sino que está obligado a depositarlo en una cuenta bancaria especial: depósito en garantía. Estarán allí hasta que la empresa reciba el permiso completo para poner la casa en funcionamiento.

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Hablamos de una cuenta de depósito en garantía en palabras simples: cómo abrirla en un banco, cuáles son las ventajas y desventajas, así como los matices al comprar un apartamento

El dinero del comprador en este caso actúa como si fuera su seguro. No estará en casa, al menos le devolverán el dinero. Pero esto es increíble. Dado que también existe la segunda parte de la ecuación: es poco probable que un desarrollador con una posición financiera poco estable reciba financiamiento bancario para el proyecto y, en consecuencia, es poco probable que pueda comenzar la construcción.

— La construcción de acciones es un riesgo. Todo el mundo entiende que la construcción es un negocio costoso, de mucho tiempo. Ningún desarrollador, banco o compañía de seguros otorgará una garantía del XNUMX%. Sin embargo, los accionistas tienen la oportunidad de devolver el dinero si algo sale mal. Anteriormente, la devolución de fondos se llevó a cabo con gran dificultad y no todos lograron recuperar el monto total, – explica abogado, director general de la empresa Gente Útil Yuri Parshikov.

Si la construcción de la casa se detiene

Aquí, las perspectivas dependen de las reglas bajo las cuales trabajó el desarrollador y qué sirve como garantía de sus derechos en caso de quiebra.

1. Su dinero pagado al desarrollador está en la cuenta de depósito en garantía.

Aquí todo es simple: si el desarrollador quiebra, se le devolverá la cantidad total.

Si el banco donde se abrió la cuenta de depósito en garantía quiebra repentinamente, o se le quita la licencia, también se devolverá el dinero. Pero no más de 10 millones de rublos. En tal situación, la Agencia de Seguro de Depósitos le pagará. Como es el caso de los depósitos bancarios ordinarios.

2. No había cuentas de depósito en garantía, se concluyó un antiguo acuerdo de equidad. Pero el desarrollador pagó aportes al Fondo para la Protección de los Derechos de los Accionistas.

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Aunque este es todavía un esquema antiguo, protege bastante bien a los accionistas. Hay dos opciones posibles: o la construcción se completará a expensas de las contribuciones al fondo, o los accionistas recibirán una compensación monetaria de estos fondos. Qué elegir, la junta de accionistas debe decidir (por lo general, eligen la finalización).

el promotor tenía que hacer aportaciones al fondo específicamente para su vivienda (un porcentaje determinado del importe de cada acuerdo de equidad). En términos generales, estas deducciones sirven como su seguro personal.

3. El esquema es antiguo, pero no se hicieron deducciones al Fondo de Accionistas, la responsabilidad del desarrollador estaba asegurada de alguna manera.

La opción más problemática, porque, como se ha demostrado repetidamente en la práctica, con las compañías de seguros donde estaba asegurada la responsabilidad de un promotor en quiebra, por alguna razón, casi siempre sucede algo también.

Sin embargo, como ha demostrado la experiencia del Urban Group cerca de Moscú, si un gran desarrollador “se estrella”, las autoridades intentan ayudar a todos los clientes engañados a través del Fondo de Accionistas, tanto aquellos bajo cuyos contratos se realizaron contribuciones al fondo, como aquellos bajo los cuales no estaban. El dinero que falta proviene de los presupuestos federal y regional.

Pero es mejor no esperar esto: la opción tres es la menos confiable.

Cómo afectó los precios la ley de participación accionaria a través de cuentas de depósito en garantía

Cuando se anunció la innovación, algunos expertos predijeron un fuerte aumento en los precios de las propiedades. Las previsiones más pesimistas eran el colapso total del sector de la vivienda. Los jugadores supuestamente débiles se irán, ya que no podrán obtener préstamos bancarios. Las empresas fuertes se harán cargo del mercado y dictarán los términos.

Han pasado varios años desde la aprobación de la nueva ley y siguen apareciendo nuevos LCD en todo el país.

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— El mercado inmobiliario es extremadamente sensible a cualquier cambio. Incluso si no están directamente relacionados con la construcción. Es imposible decir inequívocamente que las nuevas reglas tuvieron un impacto negativo en la situación. Recientemente, muchos otros factores han afectado el estado de la economía. Por supuesto, el mercado se ha vuelto más estructurado y definido. Es más una ventaja. En cuanto a los precios, el crecimiento aquí está determinado por la estacionalidad y el poder adquisitivo de la población, más que por las ambiciones de los desarrolladores, explica Yury Parshikov.

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