Novedades de la legislación sobre construcción compartida

Ley Federal No. 30-FZ del 2004 de diciembre de 214 “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia” (modificada)

Ley Federal N° 30-FZ del 2004 de diciembre de 214
“Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”

Con cambios y adiciones de:

18 de julio, 16 de octubre de 2006, 23 de julio de 2008, 17 de julio de 2009, 17 de junio de 2010, 28, 30 de noviembre de 2011, 10 de julio, 30 de diciembre de 2012, 23 de julio, 28 de diciembre de 2013 23 de junio, 21 de julio , 2014, 13 de julio de 2015, 1 de mayo, 3 de julio de 2016, 1 de julio, 29 de julio, 31 de diciembre de 2017, 1 de julio, 29 de julio, 25 de diciembre de 2018, 27 de junio de 2019, 13 de julio, 30 de diciembre de 2020, 30 de abril, 11 de junio, 1 y 2 de julio, 30 de diciembre de 2021, 14 de marzo de 2022

Adoptado por la Duma del Estado 22 diciembre 2004 del año

Aprobado por el Consejo de la Federación 24 Diciembre 2004 del año

GARANTE

Esta Ley Federal, modificada por la Ley Federal No. 29-FZ del 2017 de julio de 218, no se aplica a las relaciones jurídicas en las que un desarrollador recauda fondos de los participantes en la construcción compartida en virtud de acuerdos de participación en la construcción compartida concluidos después de la fecha de vigencia de dicha Ley Federal, independientemente de la fecha de adquisición del derecho a un terreno y (o) la obtención de un permiso de construcción, si en relación con dicho desarrollador en la fecha especificada existe un acto judicial que ha entrado en vigor en la introducción de uno de los procedimientos utilizados en un caso de quiebra de conformidad con la Ley Federal No. 26 de octubre de 2002 127-FZ (con la excepción de los procedimientos de quiebra), siempre que el cumplimiento de las obligaciones de dicho desarrollador en virtud de los acuerdos de participación en la construcción compartida celebrado después de la fecha de entrada en vigor de la Ley Federal N° 29-FZ del 2017 de julio de 218, está garantizado por una garantía bancaria. En este caso, la garantía bancaria se proporciona en la forma y en los términos previstos por las disposiciones de esta Ley Federal que estuvieron en vigor hasta la fecha de entrada en vigor de la Ley Federal N° 29-FZ del 2017 de julio de 218

GARANTE

Ver Revisión de la práctica judicial en la resolución de casos sobre disputas que surjan de la participación de ciudadanos en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles, aprobado por el Presidium de la Corte Suprema de la Federación Rusa el 19 de julio de 2017.

GARANTE

Ver comentarios a esta Ley Federal

Presidente de la federacion rusa

30 diciembre 2004 ciudad

La ley regula las relaciones relacionadas con la atracción de fondos de ciudadanos y personas jurídicas para la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios sobre la base de un acuerdo de participación en la construcción compartida y la aparición de sus participantes del derecho. de propiedad a los objetos de construcción compartidos, y también establece garantías para la protección de los derechos, intereses legítimos y propiedad de los participantes en la construcción compartida.

Los desarrolladores tienen derecho a recaudar fondos solo después de obtener un permiso de construcción, publicar y (o) colocar una declaración de proyecto y registro estatal de propiedad o derechos de arrendamiento de un terreno provisto para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (o) otros inmuebles que incluirán proyectos de construcción compartidos. Si los fondos son recaudados por una persona que no cumple con las condiciones especificadas, el ciudadano puede exigirle la devolución inmediata de los fondos transferidos a él, así como el pago de los fondos previstos en el art. 395 del Código Civil de doble interés sobre el monto de estos fondos y compensación en exceso del monto de los intereses por las pérdidas causadas al ciudadano.

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Se celebra un contrato de participación en la construcción compartida entre el desarrollador y el participante en la construcción compartida. Las relaciones derivadas de un acuerdo con la participación de un ciudadano (concluir un acuerdo únicamente para necesidades personales, familiares, domésticas y otras necesidades no relacionadas con actividades empresariales) están sujetas a la legislación de protección del consumidor. Los acuerdos de participación en la construcción compartida están sujetos a registro estatal.

El desarrollador está obligado a transferir el objeto de la construcción compartida al participante en la construcción compartida a más tardar en el período estipulado por el contrato. En caso de violación de este período, el desarrollador paga una multa (multa) al participante en la construcción compartida.

El Código de Infracciones Administrativas se complementa con un nuevo art. 14.28, que establece la responsabilidad administrativa por la violación de los requisitos de la legislación sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios.

La ley federal entra en vigor tres meses después del día de su publicación oficial.

Ley Federal No. 30-FZ del 2004 de diciembre de 214 “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”

La presente Ley Federal entrará en vigor a los tres meses de la fecha de su publicación oficial.

Esta Ley Federal se aplicará a las relaciones relacionadas con la captación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, cuyos permisos de construcción se obtuvieron después de la entrada en vigor de esta Ley Federal. Ley

El texto de la Ley Federal se publicó en “Rossiyskaya Gazeta” del 31 de diciembre de 2004 N 292, en “Parliamentskaya Gazeta” del 14 de enero de 2005 N 5-6, en la Colección de Legislación de la Federación Rusa del 3 de enero de 2005 N 1 (Parte I ) art. 40

Este documento ha sido modificado por los siguientes documentos:

Ley Federal del 14 de marzo de 2022 N 58-ФЗ

Los cambios entran en vigor el 14 de marzo de 2022.

Ley Federal N° 30-FZ del 2021 de diciembre de 476

Los cambios entran en vigor el 1 de marzo de 2022.

Ley Federal N° 30-FZ del 2021 de diciembre de 449

Los cambios entran en vigor el 30 de diciembre de 2021.

Ley Federal N° 30-FZ del 2021 de diciembre de 436

Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2022.

Ley Federal de julio 2 2021 352-FZ

Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2022.

Ley Federal de julio 2 2021 343-FZ

Los cambios entran en vigor el 22 de agosto de 2021.

Ley Federal de julio 1 2021 273-FZ

Los cambios entran en vigor el 1 de julio de 2021.

Ley Federal del 11 de junio de 2021 N 170-ФЗ

Los cambios entran en vigor el 1 de julio de 2021.

Ley Federal de abril 30 2021 G. N 120-FZ

Los cambios entran en vigor el 30 de abril de 2021.

Ley Federal N° 30-FZ del 2020 de diciembre de 494

Los cambios entran en vigor el 30 de diciembre de 2020.

Ley Federal de julio 13 2020 202-FZ

Los cambios entran en vigor el 13 de julio de 2020, con excepción del apartado 6 del artículo 1 de los cambios que entran en vigor el 28 de junio de 2021.

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Ley Federal del 27 de junio de 2019 N 151-ФЗ

Los cambios entran en vigor el 27 de junio de 2019, con excepción del inciso “b” del párrafo 5 de las reformas, que entrará en vigor el 28 de junio de 2020, y los incisos “d” y “e” del párrafo 8, que entrará en vigor el 28 de junio de 2021 G.

Ley Federal N° 25-FZ del 2018 de diciembre de 478

Los cambios entran en vigor el 25 de diciembre de 2018.

Ley Federal de julio 29 2018 272-FZ

Los cambios entran en vigor el 30 de julio de 2018.

Ley Federal de julio 1 2018 175-FZ

Los cambios entran en vigor el 1 de julio de 2018, con excepción de los párrafos seis y siete del inciso “c” del párrafo 2 del artículo 1 de la citada Ley Federal.

Lo dispuesto en los párrafos seis y siete del inciso “c” del párrafo 2 del artículo 1 de la citada Ley Federal entrará en vigor el 30 de septiembre de 2018.

Ley Federal N° 31-FZ del 2017 de diciembre de 506

Los cambios entran en vigor el 11 de enero de 2018.

Ley Federal de julio 29 2017 267-FZ

Los cambios entran en vigor el 30 de julio de 2017

Ley Federal de julio 29 2017 218-FZ

Los cambios entran en vigor el 30 de julio de 2017.

Las disposiciones del Artículo 2, Partes 1 – 2.6 del Artículo 3, Parte 1, Cláusulas 2, 7 de la Parte 2 del Artículo 3.1, Artículo 13, Artículos 18 y 18.1, Cláusulas 4, 7 de la Parte 1, Cláusula 5 de la Parte 2 de El artículo 20 de esta Ley Federal se aplicará sin perjuicio de los cambios señalados, si el permiso de construcción se recibió antes del 1 de julio de 2018.

Las disposiciones de los Artículos 1 – 23 de esta Ley Federal se aplicarán sin tener en cuenta los cambios anteriores, si el acuerdo de participación en la construcción compartida con el primer participante en la construcción compartida se concluyó antes de la fecha de registro estatal del Fondo.

Ley Federal de julio 1 2017 141-FZ

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal de julio 3 2016 361-FZ

Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2017.

Ley Federal de julio 3 2016 304-FZ

Las reformas entrarán en vigor el 1 de enero de 2017, con excepción del inciso 27 del artículo 1 de las reformas, que entrará en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal de mayo 1 2016 N 139-FZ

Las reformas entrarán en vigor a los 10 días de la publicación oficial de la citada Ley Federal.

Ley Federal de julio 13 2015 236-FZ

Los cambios entran en vigencia 10 días después de la publicación oficial de la citada Ley Federal y a partir del 1 de octubre de 2015.

Ley Federal de julio 21 2014 224-FZ

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal del 23 de junio de 2014 N 171-ФЗ

Los cambios entran en vigor el 1 de marzo de 2015.

Ley Federal N° 28-FZ del 2013 de diciembre de 414

Los cambios entran en vigor el 2 de enero de 2014.

Ley Federal de julio 23 2013 241-FZ

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal N° 30-FZ del 2012 de diciembre de 318

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal N° 30-FZ del 2012 de diciembre de 294 (modificada por la Ley Federal N° 23-FZ del 2013 de julio de 249)

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Las reformas entrarán en vigor un año después de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal de julio 10 2012 118-FZ

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal N° 30-FZ del 2011 de noviembre de 362

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal N° 28-FZ del 2011 de noviembre de 337

Los cambios entran en vigor el 1 de abril de 2012.

Ley Federal del 17 de junio de 2010 N 119-ФЗ

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de dicha Ley Federal.

Ley Federal de julio 17 2009 147-FZ

Los cambios se aplican a las relaciones jurídicas surgidas a partir del 2 de diciembre de 2008.

Ley Federal de julio 23 2008 160-FZ

Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2009.

Ley Federal N° 16-FZ del 2006 de octubre de 160

Ley Federal de julio 18 2006 111-FZ

Las reformas entrarán en vigor el día de la publicación oficial de la citada Ley Federal, con excepción del inciso 17 del artículo 1, que entrará en vigor el 1 de enero de 2007.

Novedades legislativas en materia de construcción compartida de objetos inmobiliarios

En Rusia, la construcción compartida surgió a principios de la década de 90 como resultado de la transición a una economía de mercado, lo que provocó una reducción significativa de la inversión, incluso en la construcción de viviendas [13, p.187].

El antepasado de la regulación legal de las actividades en el campo de la construcción compartida de bienes inmuebles en la República Socialista Federativa Soviética de Rusia es la Ley de la RSFSR del 26.06.1991 de junio de 1488 N 1-3 “Sobre las actividades de inversión en la RSFSR” [25.02.1999] y la Ley Federal del 39 de febrero de 4 N 39-FZ “Sobre la actividad de inversión en la Federación Rusa, realizada en forma de inversiones de capital” [1999]. Al considerar el 209-FZ de 1 y la interpretación formal del art. XNUMX del Código Civil de la Federación Rusa, las partes de las relaciones de inversión no podían llegar a un compromiso en la satisfacción de sus intereses, ya que un contrato preliminar para la venta de una cosa futura se veía como un mecanismo para atraer inversiones [XNUMX]. Esta opción incluía desventajas significativas, como la falta de garantías para los inversores que invirtieron su dinero en un objeto inmobiliario en construcción, la posibilidad de una doble venta de un objeto residencial terminado.

El texto original de la Ley Federal No. 30.12.2004-FZ del 214 de diciembre de 5 “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a algunos actos legislativos de la Federación Rusa” [292] se publicó en Rossiyskaya Publicaciones de Gazeta No. 31.12.2004, 03.01.2005, “Colección de legislación de la Federación Rusa” 1/1/40, N 5 (parte 6), art. 14.01.2005, “Periódico parlamentario” N 214-26.10.2002, 127. La primera edición del XNUMX-FZ, por su bajo nivel de técnica jurídica, suscitó más preguntas que respuestas. En conjunción con la Ley Federal del XNUMX de octubre de XNUMX N XNUMX-FZ “Sobre la Insolvencia (Quiebra)”, los desarrolladores estaban limitados en la determinación de la libertad de contratación. Estas medidas tenían como objetivo prevenir los esquemas criminales de los desarrolladores, pero muchos de ellos han aprendido cómo retirar sus activos como parte del procedimiento de quiebra.

Considere los cambios que se hicieron a la Ley Federal Núm. 214 hace relativamente poco tiempo. En 2017, la Ley Federal del 03.07.2016 de julio de 304 N 1-FZ “Sobre la modificación de la Ley federal” sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre la modificación de ciertos actos legislativos de la Federación Rusa “y sobre la modificación de ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia” y determinados actos legislativos de la Federación de Rusia”. La parte 1 del artículo 214 de la Ley Federal 2.3 se complementa con la parte 8, que permite que la Ley Federal se aplique no solo en la construcción de edificios de apartamentos, sino también en edificios residenciales construidos en bloque, que constan de tres o más bloques [XNUMX] . Actualmente, las tendencias de construcción de casas adosadas modernas, quadrahouses, dúplex, dúplex, lanehouses, flathouses, Britishhouses están ganando cada vez más popularidad. Todas las anteriores no son más que casas de urbanización bloqueada. Por lo tanto, los desarrolladores tienen la oportunidad de expandir los límites de sus actividades en la industria de la construcción, atraer más inversiones y atraer a más participantes, y los participantes en la construcción compartida de edificios residenciales en bloques tienen la oportunidad de transferir todos los problemas al desarrollador. relacionado con la construcción de una persona experimentada con la garantía de obtener una vivienda terminada, sin tiempo adicional dedicado a obtener un permiso de construcción, permiso para poner en funcionamiento un objeto, presentar una solicitud de registro catastral estatal y registro estatal de derechos para cada terreno y casa de un edificio bloqueado para cada solicitante.

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En 2017, entró en vigor la Ley Federal No. 29.07.2017-FZ del 218 de julio de 9 “Sobre el Fondo de Desarrollo Territorial de Empresas de Derecho Público y sobre las Enmiendas a Ciertos Actos Legislativos de la Federación Rusa” [30.12.2021]. Tal como lo indica la propia ley, se creó la empresa de derecho público “Fundación para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos Participantes de la Construcción Compartida” con el fin de implementar la política estatal de vivienda encaminada a incrementar la garantía de protección de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos. participando en la construcción compartida. En el futuro, la Ley federal del 436 de diciembre de 11 N 436-FZ “Sobre la modificación de la Ley federal” sobre una empresa de derecho público para proteger los derechos de los ciudadanos que participan en la construcción compartida en caso de insolvencia (bancarrota) vuelve a realizar cambios. ) de Desarrolladores y sobre la Modificación de Ciertos Actos Legislativos de la Federación Rusa” y ciertos actos legislativos de la Federación Rusa” [XNUMX] llaman nuestra atención sobre el hecho de que “la empresa de derecho público Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos – Participantes en Construcción Compartida” y la empresa de derecho público “Fondo de Desarrollo Territorial” se consideran equivalentes a partir de la fecha de entrada en vigencia de la XNUMX-FZ.

En 2021, en cumplimiento de la Ley Federal del 30.12.2021 de diciembre de 476 N 12-FZ “Sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia” [214], se realizan enmiendas al artículo 1 de la 2.1 FZ construcción, edificios residenciales individuales se agregan dentro de los límites del territorio de un complejo residencial de poca altura. Estos cambios, por supuesto, simplificaron el procedimiento para la construcción de viviendas individuales para los ciudadanos: participantes en la construcción compartida en términos de obtención de un permiso de construcción y permiso para encargar una instalación de construcción de viviendas individuales. Además, los cambios tienen como objetivo agilizar la construcción de viviendas individuales, estableciendo requisitos uniformes para la construcción de edificios residenciales en terrenos con la categoría de uso permitido: construcción de viviendas individuales, jardinería / horticultura, agricultura subsidiaria personal dentro de los límites de un asentamiento. Debido a la ausencia en la legislación, y en algunos casos en las normas de uso y urbanización del suelo, de restricciones a los parámetros de urbanización de los citados terrenos, se han introducido restricciones en cuanto a los parámetros máximos de urbanización.

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Y otro cambio importante que afectó directamente a los desarrolladores que participan en la construcción compartida de objetos inmobiliarios se debe a la Ley Federal del 06.12.2021 de diciembre de 408 N 10-FZ “Sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa” [XNUMX] en términos de estado registro catastral y registro estatal de derechos. Se realizaron los siguientes cambios a la Ley Federal del 13.07.2015 de julio de 218 N 7-FZ “Sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces” [1] del 2022 de septiembre de 30, en caso de que las autoridades estatales o los gobiernos locales decidan emitir un permiso para ingresar a un edificio de apartamentos o instalaciones inmobiliarias en operación, cuya creación se llevó a cabo con la participación de fondos de participantes en la construcción compartida de conformidad con la Ley Federal del 2004 de diciembre de 214 N XNUMX-FZ “Sobre la participación en la construcción compartida de apartamentos Edificios y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa ”, un edificio de apartamentos creado por una cooperativa de construcción de viviendas, así como un objeto inmobiliario creado con la participación de fondos de varias personas, con respecto a los cuales en el momento de la solicitud del promotor de un permiso para poner en funcionamiento el objeto de construcción de capital entre el promotor y otra persona (otrapersonas) no ha llegado a un acuerdo sobre el surgimiento de derechos sobre el edificio o estructura creados o sobre todos los locales, espacios de estacionamiento ubicados en dicho edificio o estructura, a más tardar cinco días hábiles a partir de la fecha de esta decisión, el organismo correspondiente debe enviar en forma electrónica a la autoridad de registro la solicitud de registro catastral estatal de estos objetos inmobiliarios y los documentos adjuntos (incluido el permiso para poner en funcionamiento el objeto de construcción de capital). Al mismo tiempo, se debe recordar la posición del Ministerio de Finanzas de que si la Ley Federal del 30.06.2006 de junio de 93 No. 6-FZ “Sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia sobre la cuestión del registro simplificado de ciudadanos Derechos a Ciertos Objetos de Bienes Raíces” [1] o de otro modo la ley federal otorga a una autoridad estatal o a una autoridad de autogobierno local el derecho de presentar a la autoridad de registro en nombre de los desarrolladores (como personas autorizadas) solicitudes para el registro estatal de derechos de bienes inmuebles. patrimonio y otros documentos necesarios para dicho registro (pero esta autoridad no está asignada por la ley federal a tal obligación), la tasa estatal para la implementación de la acción de registro correspondiente es pagadera por la persona cuyo derecho se está registrando, en la cantidad establecida por el correspondiente inciso del apartado 333.33 del artículo 2 del Código Tributario [XNUMX]. Este cambio en el marco de una apelación permite al desarrollador ahorrar tiempo en el registro de derechos sobre el objeto de la construcción compartida.

Resumiendo todo lo anterior, podemos decir que la legislación en materia de construcción compartida no se detiene, se desarrolla y mejora cada año. Gracias a las novedades, el legislador está tratando de proteger lo más posible a los participantes en la construcción compartida de los promotores sin escrúpulos, los requisitos para los promotores en el campo de la construcción compartida se están endureciendo, pero al mismo tiempo el sector de la construcción en sí mismo se está expandiendo. es posible que el desarrollador construya nuevos inmuebles residenciales, atraiga más inversiones en construcción, respectivamente, existe la posibilidad de obtener más ingresos y ganancias para los participantes en actividades empresariales en el campo de la construcción compartida. En este sentido, los desarrolladores probados y confiables permanecen en el mercado inmobiliario residencial, desplazando a los pequeños y medianos empresarios que no pueden cumplir con los requisitos.

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